1. Die Bedeutung der Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung ist ein Prozess, bei dem der aktuelle Wert einer Immobilie ermittelt wird. Dies kann sowohl für den Verkauf als auch für Finanzierungszwecke erforderlich sein. Eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst diesen Wert, darunter die Lage, das Alter, die Größe, die Ausstattung und vieles mehr. Um einen präzisen und zuverlässigen Wert zu erhalten, ist die Konsultation eines professionellen Sachverständigen unerlässlich.

2. Wesentliche Faktoren bei der Immobilienbewertung

Die Lage:

Die Lage einer Immobilie ist zweifellos einer der entscheidenden Faktoren bei der Bewertung. Sie lässt sich in Makrolage und Mikrolage unterteilen.

• Makrolage: Diese ergibt sich aus der Infrastruktur, der Industriepräsenz, der Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen, dem Ruf des Standorts und der Anfälligkeit des Ortes für Naturkatastrophen.
• Mikrolage: Hierbei handelt es sich um die unmittelbare Umgebung. Aspekte wie Lärmbelästigung, Parkmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsanbindungen, Schulen, Ärzte, Kindergärten, Supermärkte und sogar Lichtverhältnisse und Nachbarn spielen eine Rolle.

Gebäudefaktoren:

Neben der Lage ist auch der Zustand der Immobilie von großer Bedeutung. Fragen wie die Größe, die verwendeten Baumaterialien, das Alter des Gebäudes, die Art der Immobilie (Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus), das Vorhandensein eines Kellers, die Art des Dachs und die Energieeffizienz spielen hierbei eine Rolle.

Markt- und Nachfragefaktoren:

Man hört oft den Ausspruch: „Eine Immobilie ist so viel wert, wie jemand bereit ist zu zahlen.“ Dieser Grundsatz ist nicht von der Hand zu weisen. Die genaue Wertermittlung einer Immobilie ist komplex und von vielen externen Faktoren abhängig. Beispielsweise beeinflusst der Zinssatz bei Banken die Kaufkraft potenzieller Käufer. Bei höheren Zinsen können sich weniger Menschen Immobilien leisten, was zu niedrigeren Preisen führen kann, um Käufer anzulocken.

Ein weiterer Aspekt sind Angebot und Nachfrage. Bei hoher Nachfrage und geringem Angebot steigen die Immobilienpreise. Daher kann kein fester und dauerhafter Wert für eine Immobilie festgelegt werden, da er je nach Marktlage schwankt.

3. Methoden zur Wertermittlung

Es gibt verschiedene Ansätze zur Ermittlung des Immobilienwerts. Im Folgenden stellen wir diese vor:

• Vergleichswertverfahren:

Dieses Verfahren basiert auf dem Vergleich ähnlicher Immobilien mit der zu bewertenden Immobilie. Es wird in der Regel für Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften und Reihenhäuser verwendet. Ziel ist es, einen Durchschnittspreis basierend auf aktuellen Marktdaten zu ermitteln. Je mehr Vergleichsobjekte herangezogen werden, desto genauer ist die Wertermittlung.

• Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren kommt hauptsächlich bei Mehrfamilienhäusern oder Bürogebäuden zum Einsatz. Hierbei wird der theoretische Ertrag der Immobilie unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren ermittelt, wie beispielsweise Mieteinnahmen, Restnutzungsdauer, Bodenwert und Liegenschaftszins.

• Sachwertverfahren:

Für Ein- und Zweifamilienhäuser wird in der Regel das Sachwertverfahren angewendet. Dabei werden keine Vergleiche oder Prognosen erstellt. Wesentliche Faktoren sind die Baukosten, der Zustand der Immobilie, der Grundstückswert und andere bauliche Aspekte. Grundsätzlich handelt es sich um die Summe der Herstellungskosten aller Gebäudeteile. Um genaue Werte zu erzielen, kann eine Kombination dieser Verfahren eine gute Methode sein.